En faisant le tour de la jurisprudence en matière d’assurance, on remarque que les vices cachés causent de plus en plus de tourments aux vendeurs. Que ce soit pour cause d’incendie due à une construction déficiente du foyer ou à une défaillance du système électrique, le vendeur professionnel est tenu, en vertu de la garantie légale imposée à l’article 1726 C.c.Q., de payer pour tout dommage résultant d’un vice caché ou pour le sinistre qui en résulte. Or, tel qu’indiqué dans le libellé de l’article 2465 C.c.Q., l’assureur n’est pas tenu d’indemniser son assuré pour un préjudice résultant d’un vice caché. Par conséquent, seul le sinistre résultant de ce dernier pourra faire l’objet d’une indemnisation. C’est la conclusion à laquelle est arrivée le juge Crête dans Assurances générales des Caisses Desjardins c. Le Groupe Commerce, compagnie d’assurances et Giovanni Riccio . D’ailleurs, dans cette décision, le juge affirme que la portée de l’exclusion légale est limitée à la chose atteinte.

Plus récemment, soit le 2 juin dernier, la Cour d’appel du Québec, par le biais de la décision Johnston c. Chubb Insurance Company of Canada, est venue confirmer la position des tribunaux à cet égard en rejetant l’appel institué par le vendeur d’une résidence affectée d’un vice caché.

LE JUGEMENT DE PREMIÈRE INSTANCE

Le 25 avril 2007, M. François Leblanc et Mme Sophie Marcil prennent possession d’une résidence, située à Westmount, qui était jusqu’alors propriété de M. Philip E. Johnston. La résidence en question fut préalablement examinée par un inspecteur en bâtiment qui ne nota rien de particulier. Souhaitant rénover la cuisine, le jeune couple procède à la démolition de la galerie extérieure sous laquelle étaient cachés deux tuyaux reliant la résidence à un ancien réservoir d’huile à chauffage troué qui avait contaminé le sol environnant. Contraints à défrayer les coûts liés à la décontamination du sous-sol, le demandeur et la demanderesse ont déposé une action en réduction du prix de vente en raison du vice caché découvert suite à la vente de la dite résidence.

Parallèlement à cette requête, le défendeur Johnston, plaidant l’ignorance, a exercé un recours en garantie à l’encontre de son assureur Chubb Canada Company qui prétend que les dommages-intérêts réclamés ne sont pas couverts par la police d’assurance.

Le mot à mot de la police relativement à la responsabilité personnelle de l’assuré se lit comme suit :

« We cover damages a covered person is legally obligated to pay for personal injury or property damage which take place anytime during the Policy period and are caused by an occurrence, unless stated otherwise or an exclusion applies. Exclusions to this coverage are described in Exclusions. »

Selon l’assureur, la police d’assurance de M. Johnston prévoyait une couverture uniquement pour les dommages causés par une « occurrence », sauf si autrement indiqué ou si expressément visé par la clause d’exclusion. À ce titre, l’« occurrence » a été définie en tant que « perte ou sinistre ou accident causant un dommage matériel ». La réclamation des demandeurs ne portant que sur un vice caché et non sur un sinistre causé par le vice caché, la couverture d’assurance du défendeur Johnston ne s’appliquait pas en l’espèce.

En réponse à cette décision, Johnston affirme plutôt que la réclamation des demandeurs était incluse dans la portée de la couverture d’assurance puisqu’elle ne figure pas au libellé de la clause d’exclusion. Selon lui, en qualifiant sa police de « chef-d’oeuvre », Chubb se devait d’exclure précisément la catégorie de dommages réclamés par les demandeurs si elle ne voulait pas l’inclure dans sa couverture, à savoir les dommages pour les vices cachés.

Le juge Hébert, ne partageant pas l’opinion du défendeur, rappelle que tout ce qui ne fait pas partie des exclusions n’est pas automatiquement couvert par la police d’assurance : il faut d’abord que les dommages aient été causés par une « occurrence ». Au soutien de sa position, le juge réfère aux propos tenus par le juge Dalphond de la Cour d’appel dans Géodex inc. c. Zurich qui énonce que « [i]l faut un évènement causant un dommage matériel pour provoquer l’application des polices ». Or, le juge constate que la situation était la même avant l’achat de la propriété en 1986 qu’après l’achat par les demandeurs en 2007. En d’autres mots, les dommages subis par les défendeurs n’ont pas été occasionnés par une « occurrence » résultant du vice-caché, mais bien par la seule présence du vice-caché.

Le juge Hébert conclut donc que le défendeur Johnston ne pouvait être indemnisé par sa compagnie d’assurance puisque le vice caché n’était pas couvert par sa police d’assurance; seul le sinistre qui pouvait en résulter l’aurait été.

Toujours est-il que, selon l’assuré, l’assureur est tout de même tenu de prendre fait et cause. Or, reprenant les propos de la Cour d’appel dans l’affaire Boréal Assurance inc. c. Réno-Dépôt inc. , le juge conclut qu’il n’y a pas obligation de défendre si la réclamation n’est pas visée par la couverture d’assurance.

L’APPEL

M. Johnston a porté la clause en appel. Comme moyen d’appel, le défendeur invoque que la portée de la couverture d’assurance s’étend jusqu’aux réclamations qu’il est légalement obligé de payer, incluant les réclamations pour vice caché, dans la mesure où une telle réclamation n’est pas expressément exclue par la police d’assurance.

La Cour d’appel, rejetant la position de Johnston, rappelle d’abord que l’assureur n’est pas tenu, en vertu de l’article 2465 C.c.Q. d’indemniser le préjudice qui résulte d’un vice caché. De plus, elle souligne l’absence d’évènement au sens de la police et rappelle l’exclusion relative au vice caché. De ce fait, elle confirme le jugement de première instance et rejette ainsi l’appel de Johnston.