Quel tribunal est compétent pour entendre un litige entre un locataire et un locateur pour des dommages-intérêts inférieurs à 70 000,00 $? Est-ce la Régie du logement ou la Cour du Québec?

Le Juge Ringuet, dans la décision Mailloux c. Brousseau¹, fait un résumé de la jurisprudence relative à cette question.

Dans cette affaire, le défendeur Brousseau louait un local d’habitation de la demanderesse Mailloux et un incendie est survenu. La demanderesse prétendait que le feu avait été causé par le défendeur Brousseau et en conséquence, elle a poursuivi son locataire en dommages-intérêts devant la Cour du Québec pour un montant de 35 955,59 $.

Le défendeur/locataire a présenté un moyen déclinatoire demandant le renvoi du dossier devant la Régie du logement au motif que les dommages étaient liés à la relation contractuelle entre les parties et que seule la Régie du logement avait compétence en l’espèce.

À l’audition du moyen déclinatoire, le Juge Ringuet devait répondre aux questions suivantes :

• Est-ce que les parties étaient dans le cadre de leurs relations contractuelles ou de leurs relations extra-contractuelles?
• Est-ce que la Régie du logement est le tribunal compétent pour entendre ce litige ?

Quant à la première question, le Juge Ringuet s’est appuyé sur deux décisions de la Cour d’appel énonçant que le régime contractuel s’applique dans le cas d’une poursuite en dommages-intérêts d’un locataire contre son locateur et qu’il ne fallait pas évaluer ces dossiers sous le chapitre de la responsabilité extra-contractuelle mais bien les évaluer sous l’optique d’une relation contractuelle, soit le louage.

Cette distinction « contractuelle versus extra-contractuelle » a un impact important sur les moyens de défense qui peuvent être soulevés. En effet, un locataire qui serait poursuivi extra-contractuellement peut se défendre en prouvant qu’il n’a pas commis de faute² alors que le locataire poursuivi contractuellement ne peut se soustraire de son obligation de remettre le bien dans l’état où il l’a reçu³.

Donc, le Juge Ringuet a conclu que la prétendue responsabilité du locataire quant à l’incendie découle de ses obligations contractuelles imposées à la section « Des droits et obligations résultant du bail » du Code civil du Québec et non pas des dispositions générales du Code civil du Québec et des présomptions de responsabilité. Autrement dit, le locataire n’aurait pas respecté l’obligation de remettre le bien dans l’état où il l’a reçu⁴ et aurait violé ses obligations contractuelles.

Quant à la deuxième question, à savoir si la Régie du logement avait compétence pour entendre le litige, le Juge Ringuet a appliqué l’article 28, alinéa 1 de la Loi sur la Régie du logement qui énonce que :

«28. La Régie connaît en première instance, à l’exclusion de tout tribunal, de toute demande:

1⁰ relative au bail d’un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l’intérêt du demandeur dans l’objet de la demande ne dépasse pas le montant de la compétence de la Cour du Québec;»

Le Juge Ringuet a conclu que la Régie du logement avait une compétence exclusive pour entendre le litige étant donné que l’expression « toute demande relative au bail » doit être interprétée dans un sens large et qu’en l’espèce, il s’agit d’obligations issues de relations contractuelles entre un locataire et un locateur, soit un bail.

Pour les motifs qui précèdent, le Juge Ringuet a donc renvoyé le dossier à la Régie du logement.

En conclusion, tout recours en dommages-intérêts d’un montant inférieur à 70 000$ entre un locateur et un locataire doit être intenté exclusivement à la Régie du logement. Il semble donc que la compétence de la Régie du logement se soit élargie au cours des années.

1 Mailloux c. Brousseau, EYB 2006-111098 (C.Q.).
2 Article 1457 du Code civil du Québec.
3 Article 1890 du Code civil du Québec.
4 Article 1890 du Code civil du Québec.